各乡（镇）人民政府，各街道办事处，区政府有关部门，区直及驻区有关单位：

经区政府研究同意，现将《柴桑区封闭式小区物业管理实施方案（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

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柴桑区封闭式小区物业管理实施方案

（试行）

为进一步加强住宅小区物业管理，明确物业管理责任，提升物业管理效果，规范物业服务市场，维护社会和谐稳定。根据《中华人民共和国民法典》《江西省物业管理条例》及《九江市物业管理条例》《关于党建引领社区物业治理的实施意见》文件相关规定，结合我区实际，特制定本实施方案。

一、总体要求

（一）工作目标

通过全面加强党的领导，完善社区物业党建联建，充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核心作用及“桥梁”“纽带”作用，搭建社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业等多元参与的公共协商平台，形成组织引领、多方互联、民主共商、协同共进的社区治理和服务模式，构建社区物业服务新体系、新机制、新格局，组织凝聚各方力量共同推动解决社区建设、物业管理、民主自治和社会治理等方面的重大问题，不断提高全区社区物业工作水平，让人民群众生活更有获得感、幸福感。

（二）组织机构

1．成立物业管理联席会议。借鉴周边县区经验及我区网格化管理体系，建立三级物业管理联席会议制度，负责全区物业管理工作的组织、协调和督促。通过建立联席会议制度，充分发挥好街道办事处及职能部门作用，切实解决群众最关心的物业服务管理问题，真正做到“问题发现在萌芽、矛盾化解在小区、难点处置在一线”，以依法治理和优质服务，提升城区住宅小区物业服务管理水平，最终全面达到星级服务标准。成立以区政府分管副区长为总召集人，区住建局主要负责同志为召集人，相关职能单位主要负责同志为成员的物业管理联席会议制度，指导全区物业行业管理工作。

2．成立九江市物业行业协会柴桑区分会。通过成立行业性组织，切实加强行业间的统筹联动、沟通交流、良性竞争，进一步促进我区物业管理服务整体水平的提高。积极加强与市物业协会对接，及时获得行业最新动态信息，在联系企业、连接市场、服务政府等方面发挥重要优势，更好地提升我区物业企业品牌。

3．加大业主委员会建设力度。积极引导符合条件的小区召开业主大会成立业主委员会，把热心公益、责任心强、乐于奉献、具有一定组织能力的业主吸收到业主委员会。成立业主委员会要依托楼栋长、单元长等机制，鼓励吸纳不少于50％的党员进入，业主委员会主任一般由党员担任，并在社区党组织领导下建立党支部、党小组，打通社区党建末梢，探索出“党建引领、有序参与、依法依规”新模式，切实推动破解小区治理难题，激发基层治理活力。暂时不具备成立业主大会条件，或者已成立业主大会但未能成立业主委员会，或者业主委员会已成立但不履行职责超过三个月的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会作为临时机构代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项。

二、健全机制

（一）纠纷调解机制。在物业管理联席会议下设物业管理纠纷调解专班和联动机制，吸收懂法律、懂政策、懂操作的群众调解力量参与，着力协调在物业服务活动中产生的各类矛盾，引导群众依法、合理表达利益诉求，推动矛盾在基层得到及时有效解决。

（二）考评奖惩机制。把文明创建、投诉处理等要求指标量化，建立考核清单，每年由住建、市监、城管、发改（国动）、消防等部门联合组织的年度服务企业和项目负责人信用评价工作，依据实施方案（另发文）对物业企业和项目负责人开展考核工作。采取A、B、C、D、E五个星级评定区域。根据《九江市物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法》中信用等级有关规定，列为诚信黑名单的物业服务企业，取消评先评优资格，两年内不得参与区内前期物业管理招投标活动;将信用信息通报有关街道、社区、业委会、业主，提示信用风险。列入项目负责人黑名单的，项目负责人及项目不能参加当年度的评先评优，撤消项目负责人登记备案，两年内不得作为本区项目的拟派负责人。

（三）信用管理机制。建立诚信档案，对失信物业服务企业在两年内禁止参与我区辖区内物业项目竞标。

三、完善物业服务管理制度

（一）完善物业服务企业的准入制度

1．实行前期物业服务企业招投标市场准入制度。住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业，实施前期物业服务,住建部门对物业服务招投标活动依法实施监督管理。规划总建筑面积在2万平方米以上的物业管理区域,应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。规划总建筑面积在2万平方米以下的物业管理区域，可以通过公开招标或邀请招标的方式选聘前期物业服务企业。

2．实行物业服务企业招投标制度。前期物业服务合同期满或业主委员会成立后，如更换物业服务企业的，鼓励通过招投标的方式选聘物业服务企业。小区前期物业服务企业申请参与投标的，应到区住建局开具物业服务企业信用证明。

3．加强物业服务企业管理。区住建部门每年度对物业服务企业服务进行考核，由小区所在地街道办事处、社区居委会、派出所、业主（物业管理）委员会签署意见。对处于整改期内、评价差、被列入不诚信名单的物业服务企业，限制承接小区物业服务项目，未消除不良记录的，禁止参与新的物业服务招投标活动。

（二）明确物业管理服务范围

开发建设单位应当在新建物业交付使用十五日前,与前期物业服务人完成对物业共有部位、共用设施设备的承接查验工作。住建部门应当加强对新建物业承接查验工作的监督和指导,负责组织业主代表、相关部门和街道办事处、乡镇人民政府以及供水、供电、供气等相关单位参加承接查验,也可以聘请相关专业机构予以协助。办理新建物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务人移交相应的资料。

（三）建立诚信档案，加大对物业服务企业的扶持力度

1．根据《九江市物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法》中信用等级有关规定，评分A级的物业服务企业参加中心城区前期物业管理招投标加5分;评分B级的物业服务企业参加中心城区前期物业管理招投标加3分。

2．建立诚信档案，对失信物业服务企业两年内禁止参与物业项目竞标。

3．对星级物业项目实施奖励支持政策：

（1）财政部门年度安排物业服务考核奖励资金，对信用等级考核优秀的物业服务企业予以奖励；

（2）A星级物业项目遇到业主拖欠物业费的，业主的从业单位及主管部门应当配合物业公司催缴物业欠费；  

（3）区司法局监督指导小区成立人民调解组织，为处理物业管理纠纷提供法律帮助。

附件：1．柴桑区物业管理联席会议制度

2．柴桑区物业管理联席会议分解图表

3．柴桑区物业管理部门（企业）职责分工

附件1

柴桑区物业管理联席会议制度

为切实加强对全区住宅小区的物业管理，成立柴桑区物业管理联席会议制度，负责全区物业管理工作的组织、协调和督促。物业管理联席会议由司法、公安、应急、消防救援、信访、发改、财政、民政、生态环境、住建、自然资源、城管、市场监管、卫健等部门，属地政府（街道办事处），供电、供水、供气企业及社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主（物业管理）委员会或者业主代表等各方代表组成。

一、联席会议组织架构

总召集人为区政府分管副区长，召集人为区住建局主要负责同志，成员为区政府办、住建局、公安局、发改委、应急管理局、财政局、民政局、市场监管局、城管局、柴桑生态环境局、信访局、司法局、卫健委、消防救援大队、沙河街道、岳师街道、狮子街道、港口街镇、供电公司、供水公司、燃气公司等单位分管负责同志。联席会议下设办公室，办公室设在区住建局，由区住建局分管负责同志兼任办公室主任，负责日常工作，并落实以下联席会议制度。

二、联席会议职责分工

（一）一级会议由社区居委会召集业主（物业管理）委员会、物业服务企业、业主，每月召开一次日常工作联席会，解决日常的物业纠纷。

（二）二级会议由街道办事处召集相关责任部门、社区居委会、业主（物业管理）委员会、物业服务企业、业主，每季度召开一次日常工作联席会，解决需要相关部门配合的物业管理纠纷，并以简报形式向区物业服务管理联席会议办公室报送。

（三）三级会议由区物业管理联席会议办公室召集相关责任部门、街道办事处、社区居委会、业主（物业管理）委员会、物业服务企业、业主代表，每半年召开一次日常工作联席会，研究解决二级物业管理联席会未能解决的重大物业纠纷，发生重大突发事件时及时召开会议解决纠纷。

（四）区物业管理联席会议办公室负责指导、协调各级联席会议开展日常物业服务管理工作，收发联席会议简报，督察各级联席会议工作情况，并对社区居委会、业主（物业管理）委员会、物业服务企业进行考核，以简报的形式向全区公开通报。

三、联席会议议事内容

主要协调各成员单位履行管理服务职责，解决履职过程中出现的问题，主要包括以下几方面：

（一）业主委员会不按时组织召开业主大会、业主委员会会议、补选业主委员会成员等不依法履行职责的问题。

（二）老业主委员会到届不按期组织换届选举、换届选举中对选举程序有争议等问题。

（三）因拖欠物业费造成停电、停水、停电梯等履行物业服务合同过程中出现的重大问题。

（四）物业企业或业主大会履行合同终止相关程序，选举业主委员会、选聘新物业企业接管物业项目等提前终止物业服务合同的问题。

（五）物业企业履行退出项目程序，在物业服务用房、业主档案、公共设施设备资料移交等物业企业退出和交接过程中出现的问题。

（六）治理小区业主违章私搭乱建、车辆乱停乱放、侵占道路等问题。

（七）治理小区业主圈占、破坏绿地，以及小区道路、绿化、排水设施的维修、养护等问题。

（八）治理小区业主私自拆改房屋墙体，破坏楼房结构等问题。

（九）治理小区环境卫生、乱堆杂物、饲养家禽宠物、房屋装修垃圾及大件生活废弃物等问题。

（十）破坏小区围挡、门禁、门卫室、供电、供水、供气、供热、消防设施、电梯等公共设施、共用设备问题。

（十一）小区内路灯的养护、维修等问题。

（十二）生活垃圾中转站、垃圾桶维修等问题。

（十三）需要协调解决的其他物业服务管理问题。

四、联席会议议事程序

（一）各级联席会议根据反映问题所涉及内容，负责组织相关部门，召开物业管理联席会议。

（二）联席会议各成员单位对反映的实际问题认真研究，提出解决方案、制订具体措施，明确责任人及解决问题的时限。

（三）各级联席会议负责整理会议记录并形成会议纪要，同时负责相关资料的整理、存档、备查。

（四）街道办事处会同区住建局负责议定事项的督促、检查、落实，并将各单位落实情况以简报形式报送区政府。

五、联席会议工作要求

（一）联席会议成员单位应当按照议定的事项或会议纪要落实工作责任，按照明确的时限要求解决问题，推动物业管理工作顺利开展。

（二）联席会议公章主要用于物业管理联席会议形成的会议纪要、决议，发布的公告等，不具备法人实体资格。各乡（镇）政府应指定专人保管并建立用印记录制度。

附件2

柴桑区物业管理联席会议分解图表