各乡、镇人民政府，各街道办事处，区政府有关部门，区直及驻区有关单位：

    经区政府研究同意，现将《关于进一步促进九江市柴桑区房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》印发给你们，请认真贯彻执行。

                                   2024年8月9日

关于进一步促进九江市柴桑区房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施

为深入贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场发展的决策部署，进一步构建房地产发展新模式，激发市场活力，根据省、市出台的相关促进房地产市场良性循环和平稳健康发展的文件精神，结合我区实际，制定如下措施：

一、实行“购房优惠券”补贴政策。自2024年8月15日起至2024年12月31日期间，以家庭为单位，对在本区购买新建商品住房的，发放总计300张购房优惠券（按商品房合同提交网签时间先后顺序），购房优惠券面额为合同约定的所购商品住房总价款的10%（其中政府、房地产开发企业各承担5%）。购房优惠券采取“免申即享”方式在商品房合同签订时以电子券形式同时发放使用，购房优惠券不能用于交纳定金、首付款。可使用购房优惠券的房地产项目名单，由自愿承担5%的购房优惠的房地产开发企业自主提出申请并做出保交房承诺，经区住建局核对后向社会公示。房地产开发企业可按制定的实施细则进行兑现，资金涉及政府承担的部分由区财政全额保障。（责任单位：区住建局、区自然资源分局、区财政局、区税务局）

二、实行“商品房团购”补贴政策。为保障新进人才落户和满足市民改善住房需求，多渠道促进我区商品住房销售，落实“以人为核心”的新型城镇化发展。自2024年8月15日起至2024年12月31日期间，对在本区内组团一次性购买商品住房10套以上（含10套），经审核后可享受优惠补贴政策。团购商品住房享受购房总价款12%的购房补贴优惠（政府、房地产开发企业各承担6%）。可进行团购优惠补贴政策的房地产项目名单，由自愿承担6%的团购优惠补贴的房地产开发企业自主提出申请并做出保交房承诺，经区住建局核对后向社会公示。房地产开发企业可按制定的实施细则进行团购活动，资金涉及政府承担的部分由区财政全额保障。（责任单位：区住建局、区自然资源分局、区财政局、区税务局）

注：上述第一、第二条补贴政策不叠加使用。“商品房团购”总房源限300套，不计入“购房优惠券”总量。一个家庭购房只能享受一次补贴政策。

三、实行“房票”安置政策。在城镇开发边界范围内，除上级批准新建的外需实物安置的，原则上以购买存量新建商品住房方式予以安置。房票实行实名制管理，用于购买新建商品房，初始持有人为房屋被征收人，可转让一次，转让时应到区住建局房屋征收部门办理备案手续。房票票面总额为被征收房屋货币补偿款（含货币补偿奖励部分）+房票购房奖励。搬迁奖励、临时安置费、装修补偿等其他费用不计入房票票面总额，仍按原渠道以现金形式发放。房票购房奖励最高为该房票房屋货币补偿款的20%（其中最高5%由所购新建商品房的房地产开发企业承担），以开具房票时间至购房时间（商品房合同网签时间）分阶段递减，超过12 个月购房不再享受。房票不找零，一张房票可用于购买一套或同一项目多套商品房，也可多张房票购买一套商品房。由自愿承担房票购房奖励的房地产开发企业自主提出房票使用申请并做出保交房承诺，经区住建局房地产部门审核后向社会公示。房地产开发企业收取的房票，按区内相关政策进行兑现（具体操作见实施细则）。（责任单位：区住建局、区自然资源分局、区财政局，相关街道办事处）

四、开展购房促销活动。自2024年8月15日起至2024年12月31日期间，在本区购房新建商品房的，开展“买房抽大奖”活动，每完成新建商品住房网签200套，组织开展一期抽奖活动（原则上不超过3期）。每期抽奖活动设特等奖1名（奖现金10万元）、一等奖2名（奖现金4万元）、二等奖3名（奖现金2万元）、三等奖6名（奖现金1万元），抽奖活动以具体文件为准。（责任单位：区住建局、区财政局、区司法局）

五、实行支持商品房现房销售。积极探索商品房现售销售试点。自2024年8月15日至2024年12月31日期间，在本区签订商品住房现售合同且完成契税缴纳的个人，可享受100%购房契税补贴优惠。（责任单位：区财政局、区税务局、区住建局）

六、支持城市住房“以旧换新”。积极引导房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，通过市场化交易模式实现城市住房“以旧换新”。探索在区政府财政补贴和银行业金融机构信贷支持下，由房企和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房企直接购买，也可委托房企包销，由第三方购买，有关部门按照实际交易情况为买卖双方办理房屋网签备案、不动产登记和纳税服务。对2024年8月15日至2025年12月31日前，完成卖旧买新的购房者，其所购买的新建商品住房可按首套房享受首付比和按揭利率优惠。争取银行金融机构支持国有平台企业、地方政策性住房经营主体、房地产开发企业、物业服务企业等收购存量住房用于保障性租赁住房、人才住房、市场租赁房、文旅民宿、公寓等。（责任单位：区住建局、区金融监管支局、区委组织部、区税务局、区财政局）

七、落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售本区自有住房并在现住房出售后1年内，在本区重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。支持税务部门会同住建部门，在市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%时，及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。区税务部门按规定适时调整土地增值税预征率、核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。（责任单位： 区税务局、区财政局、区住建局）

八、加强住房信贷支持。下调个人住房贷款最低首付款比例，其中首套住房为不低于15%，二套住房为不低于25%。取消我区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，各银行业金融机构应结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。结合实际调低新发放商业按揭贷款保证金比例，提前释放存量房贷款保证金，支持保交房项目建设。在取消住房公积金贷款保证金的基础上，将保交房项目住房公积金存量贷款保证金比例降至2.5%，超出部分提前释放，以支持我区保交房项目建设。符合保证金解付条件的，及时将保证金退付至规定账户内。对城中村改造拆除新建和已摸底确认的CD级危房，按省里要求国开行和农发行给予贷款等金融支持。（责任单位：区金融监管支局、区住建局、区住房公积金管理中心）

九、进一步优化住房公积金政策。下调住房公积金贷款利率，按国家政策低限执行。职工家庭在当地无成套住房，在全国范围内第一次使用公积金贷款或者公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策。房地产开发企业在《预售资金监管协议》中增加“代偿公积金逾期贷款”承诺的，取消住房公积金贷款保证金。提高住房公积金最高贷款额度，对符合住房公积金贷款条件的，夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭，在本区购房的，贷款最高限额提高至100万元/户；单方缴存住房公积金的职工家庭，贷款最高限额提高至60万元/户。二孩、三孩家庭购买自住住房申请住房公积金贷款最高额度分别上调10%、20%，地市级领军人才购买自住住房申请住房公积金贷款最高额度上调20%，缴存职工购买装配式住宅、星级绿色住宅申请住房公积金贷款最高额度上调20%，上述住房公积金贷款最高额度上调百分比按最高标准享受一次，不叠加享受。

实行“既贷又提”公积金政策，职工在提取住房公积金支付购房款或首付款后，仍可申请住房公积金贷款；住房公积金贷款发放后，职工可提取住房公积金用于每月对冲还贷和提前还款，住房公积金账户余额满5000元即可不限次数提前还款并随时线上办理。

全面推行住房公积金省内异地个人住房贷款业务，积极扩大长江中游城市群、赣鄂湘区域城市异地缴存互认互贷合作范围，区域发展合作协议城市缴存职工享受本地职工贷款同等待遇。进一步推进灵活就业人群参加住房公积金制度，保障制度的公平性，灵活就业人员在贷款条件、贷款额度等方面均享受单位缴存职工同等待遇。（责任单位：区住房公积金管理中心）

十、优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以拟购房县区不动产登记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。若购房人在拟购住房所在县区有住房，能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放个人住房贷款。（责任单位：区自然资源分局、区住房公积金管理中心、区住建局）

十一、全面落实城市房地产融资协调机制。全面建立融资“白名单”项目“推送－反馈”工作闭环和贷款“发放－使用－偿还”管理闭环机制，符合条件的项目要“应进尽进、应贷尽贷”。金融机构对城市融资协调机制推送的项目名单应按“市场化、法治化”的原则进行评估，及时反馈合格“白名单”、不合格名单及原因。对不合格名单的项目，协调机制应尽快进行问题项目的修复工作，达到条件后再列入“白名单”。项目“白名单”准入条件按国家有关政策确定，金融机构不得另行增设前置条件。执行好“存贷挂钩”机制，把住建领域资金存放到大力支持房企融资的商业银行。积极组织线上、线下等多种形式的银企对接活动，帮助房企制定融资方案，给予相应支持。（责任单位：区金融监管支局、区住建局）

十二、进一步优化预售资金。优化预售监管资金使用流程，压缩审核时间。因出现延期交付风险的项目，经区住建局核实确认，并确保完成该项目保交房任务的，允许采用“点对点”方式应急使用重点监管资金。（责任单位：区住建局）

十三、支持房地产交易“减负”。全面落实存量房“带押过户”，简化抵押存量房交易程序，符合相关条件的已抵押存量房，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现“带押过户”，节约交易双方资金和时间成本。引导房地产经纪机构“提质降佣”，合理降低销售环节成本。推行存量房交易资金监管，确保交易真实性，减少交易风险。（责任单位：区自然资源分局、区税务局、区住建局、区行政审批局、区金融监管支局、区司法局、区住房公积金管理中心）

十四、稳妥处置“工抵房”“法拍房”。经区住建局核实确认并提供书面说明，允许预售监管资金未到账的“工抵房”进行合同网签备案，推进“保交房”项目及其他非住宅项目施工建设。加强对“工抵房”的价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。区法院依法稳妥开展“法拍房”工作，区住建局要加强对当地商品房价格的监测，积极配合区法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。（责任单位：区住建局、区法院）

十五、加快商品住房去库存。优先利用收购已建成存量商品住房作为保障房的政策，完善年度配售型保障房和配租型保障房（保障性租赁住房和公共租赁住房）建设任务。各机关、医院、中高等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品住房进行筹集。充分利用九江优质医疗、文旅、教育、生态资源，出台政策吸引周边省市人群来本市创业就业、购房落户、养老度假，实现住房去化多样化。（责任单位：区住建局、区财政局、区委组织部、区人社局、区卫健委、区文广旅局、区财政局、区民政局、区自然资源分局、区教体局）

十六、持续加快商业库存去化。支持商业用途合理转换，对已出让未建设且非企业自身原因造成闲置土地的存量商业服务用地，在满足土地出让合同等约定、符合相关兼容性要求的前提下，依法依规报市有关部门批准后可在二级类、三级类用途之间转换（零售加油、加气用地除外）。已出让的商业、商住或可兼容商业性质的用地，在满足土地出让合同及招商协议的前提下，确需设置服务型公寓产品的（其计容建筑面积与商业计容建筑面积之比原则上不超过50%），由建设单位依法按程序报自然资源部门批准。个人购买经批准建设的服务型公寓，享受与该区域住宅同等落户政策，并可根据当地义务教育入学政策统筹安排入学，具体入学政策由区教体局结合学位供给情况确定。符合燃气铺设有关规范的服务型公寓，允许铺设燃气管道，按照居民标准执行用水、用气价格，根据房屋实际用电性质收取用电费用。各单位、国有企事业，原则上不再新建办公用房，确有需要可按规定就近购买库存商业类商品房解决。（责任单位：区自然资源分局、区住建局、区教体局、区发改委）

十七、优化调整学位准入政策。支持购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同直接办理落户，并在学区有空余学位情况下安排就近入学。新出让土地在明确楼盘体量的基础上，在供地前应完成学区划分。做优教育资源，加快建设“教育名区”，与江西师范大学联合办学，打造好江西师范大学附属小学、初中。区教体局要统筹学区划分、学位供给情况，调整学位准入政策。（责任单位：区教体局、区自然资源分局、区公安局、区住建局）

十八、积极发展高品质住房项目。努力满足人民群众对优质住房的新期待，出台优化房地产项目规划相关文件，支持在详细规划编制中，将近城、临河、眺山等生态环境优美以及公共服务和基础设施配套较好的区域作为优质住房重点建设片区。支持对尚未开发建设、拟申请商品住宅品质提升项目，在符合国土空间总体规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，对所涉及的详细规划进行修改调整，合理降低开发强度上限，适应高品质住宅项目的中低开发强度、高品质开发建设需求。参照《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》有关规范，落实绿色、低碳、智能、安全理念，优化设计，提高建筑品质。推广新技术、新材料、绿色建材应用。引导空中庭院、空中森林花园建筑发展。支持房地产开发企业按程序优化项目未开发部分的规划设计方案，鼓励房地产开发企业在住宅小区内合理布局建设风雨连廊、公共架空层、室外休憩和活动场地，增加更多可变空间，促进商品住宅项目品质提升。将高品质住宅项目纳入金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。（责任单位： 区自然资源分局、区住建局、区金融监管支局）

十九、优化新增房地产用地供应节奏。要根据市场需求及时优化住宅用地和商业服务业用地的规模、布局和结构，完善对应商品房去化周期、房地产用地存量的房地产用地供应调节机制，合理控制新增房地产用地供应。合理控制新增房地产用地，对商品住宅去化周期超过36个月的，原则上暂停新增商品住宅用地新增建设用地报批、出让;商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。对商业办公类商品房去化周期连续3个月超过36个月的，除省、市、区重点招商项目外，原则上暂停新的商业服务业用地新增建设用地报批、出让。（责任单位：区自然资源分局）

二十、稳妥处置闲置存量土地。2024年8月15日至2027年12月31日，落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由区自然资源分局建立处置闲置存量土地项目清单，向上级自然资源主管部门报备后妥善处置。对纳入处置闲置土地项目清单，以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经区政府批准，协调调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。在区政府财力可承受并且不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。各部门应坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地价格收购的高限;市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。收回、收购的存量土地，鼓励优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。（责任单位：区自然资源分局）

二十一、支持房地产项目分期开发建设和土地分割处置。制定支持房地产项目分期开发建设的政策，明确分期办理规划许可审批手续、分期进行规划核实等措施。自2024年8月15日至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经市、区政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让手续。加快推进房地产用地转让时“带押过户”，实现“带押过户”业务跨行办理。在转让双方达成交易分割宗地的各项条件下，可探索实行分割宗地后由区政府依法依规收回，重新出具规划条件后重新供应。（责任单位： 区自然资源分局）

二十二、允许合理调整存量房地产项目用地规划条件。为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，自2024年8月15日至2027年12月31日，根据区政府实际需求，可对存量房地产项目用地，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同。（责任单位：区自然资源分局）

二十三、合理降低房地产企业开发成本。优化出台房地产开发项目装配式建筑计算规则及绿色建筑执行标准。通过出让方式新取得建设用地使用权的商品房开发项目，用于生活公共配套独立设置的水泵房、垃圾收集屋（房）、配电室（开闭所）、门卫、5G通信机房以及土地出让合同约定应无偿移交政府的配套设施[幼儿园、托儿所、养老用房（老年人日间照料中心）、社区用房、社区卫生服务用房、小型垃圾转运站、公共厕所等]，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。对于上述无偿移交的配套设施，除上级有明确移交标准及土地出让合同有明确约定的外，原则上仅须按毛坯房标准移交。统一房产与规划建筑面积的计算口径，按《九江市规划与房产建筑面积测算技术规程》，优化阳台、飘（凸）窗、设备平台、空调板、露台、客厅挑空、楼梯间等的计容建筑面积计算规则。（责任单位：区自然资源分局、区住建局、区教体局、区民政局、区卫健委、区城管局）

二十四、统筹配建居住服务设施。土地出让前，对拟出让地块周边城市居住区配套设施应按照要求合理布局，除控制性详细规划和经相关行业主管部门批准的专项规划规定的外，原则上不再重复布置。鼓励商住类项目的配建商业相对集中布置，允许在城市主干道和特殊要求的区域外设置沿街商业。支持按项目性质及户型结构优化调整机动车停车配建指标，允许在小区内主要出入口出让用地范围内设置总机动车泊位数量10%以下的地面机动车泊位。（责任单位：区自然资源分局、区教体局、区民政局、区城管局、区公安局）

二十五、加大力度破解办证难问题。加快化解房地产项目未通过建设工程规划核实或未办理竣工验收备案的历史遗留问题，由住建部门、自然资源部门联合审核是否符合历史遗留问题办理条件，对于符合条件的，由两部门直接出具《九江市中心城区不动产登记历史遗留问题认定表》，作为不动产登记的依据。在符合相关规定的情况下，要抓紧组织验收。积极探索住宅部分“分层、分区域”先行验收，或出具由委托有专业资质的第三方工程质量鉴定机构进行房屋质量鉴定、有专业资质消防鉴定机构出具的建筑消防设施检验报告，并经住建部门出具书面意见。规划验收问题，应当依法依规处理并补办相关核实手续，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划及质量、消防安全的前提下，报区政府同意后，自然资源部门按现状出具认定或核实意见。（责任单位：区自然资源分局、区住建局、区税务局）

二十六、持续规范房地产市场秩序。持续规范我区房地产市场交易秩序，加强房地产销售市场、二手房市场、中介机构及从业人员的管理，严肃查处虚假宣传、虚假交易等违法违规行为，净化市场环境，维护群众合法权益。（责任单位：区住建局、区市监局、区税务局）

二十七、营造良好舆情引导。通过媒体加大房地产市场政策宣传力度，稳定市场预期。正面引导消费者住房消费。引导房地产开发企业主动应对市场变化，采取积极灵活的措施，促进市场交易，增强市场信心，形成促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。（责任单位：区委宣传部、区文广旅局、区住建局、区融媒体中心）

本措施自2024年8月15日起实施，一个月内制定出台相应的实施细则。如遇上级政策调整，以调整后政策为准。