柴府办发〔2019〕 15 号

九江市柴桑区人民政府办公室

关于印发《九江市柴桑区城区西南片区城中村改造房屋征收补偿安置方案》的通知

沙河街道办事处，沙河经济开发区管委会、区政府有关部门，区直及驻区有关单位：

     经区政府研究同意，现将《九江市柴桑区城区西南片区城中村改造房屋征收补偿安置方案》印发给你们，请认真贯彻落实。

2019年4月29日

九江市柴桑区城区西南片区城中村改造房屋征收补偿安置方案

为加快推进我区城市建设，完善功能配套，改善人居环境，促进经济和社会发展，积极稳妥做好区域范围内房屋征收补偿安置工作，九江市柴桑区房屋征收补偿管理局受九江市柴桑区人民政府委托，特制订本房屋征收补偿安置方案。

一、征收依据

依据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省政府令214号）等相关法律法规实施项目征收。

二、征收原则

坚持“以人为本、决策民主、程序正当、操作公平、补偿合理、结果公开”的原则；坚持违章建筑和超过批准期限的临时建筑一律不予补偿的原则。

三、方案适用范围

本方案适用征收涉及沙河经济技术开发区、沙河街道办事处东至昌九高速，南至发展大道，西至武九线，北至庐山东西路的房屋，征收红线以具体项目的征收公告为准。

四、征收实施时间

本方案只是房屋征收工作指导性文件，征收实施时间以区政府对具体项目发布房屋征收决定公告之日起3个月内完成全部房屋征收工作。

五、征收部门和实施单位

本项目房屋征收实行委托征收方式。

1．房屋征收主体：九江市柴桑区人民政府。

2．房屋征收部门：九江市柴桑区房屋征收补偿管理局。

3．委托沙河经济技术开发区和沙河街道办事处组织实施房屋征收工作，并与被征收人签定补偿协议。

4．委托九江市柴桑区住建局测绘队承担被征收房屋的结构认定、面积测绘丈量、附属物勘察清点工作。

六、被征收房屋的性质、用途和建筑面积的认定

1．房屋的性质、用途由区住建局、区国土局、区市场监督管理局、区税务局、征收实施单位等配合，共同界定。

2．房屋建筑面积的认定：一是已办理房屋产权证的，以房屋产权证载明的建筑面积为准，征收当事人对房屋所有权证载明的结构和面积有异议的，可申请发证部门重新核定，由此产生的费用由申请人承担；二是未办理房屋产权证的，由区住建局测绘队以实测面积为准。

3．商业门点的认定：位于道路一侧，且必须是临街实际经营两年以上，现在仍在经营第一自然房间，具备工商营业执照、税务登记证等合法经营手续的，可以认定为商业门点。

4．“住改非”门点的认定：自征收公告发布之日前2年，被征收人已将其合法住宅房屋改为实际经营两年以上，现在仍在经营的经营性用房，具备工商营业执照、税务登记证等合法经营手续的，列为“住改非”门点，面积按照实际发生经营行为的第一自然间计算。

5．凡在征收公告之日起擅自将住宅改变为商业门点或经营性用房的一律不予认定。

七、安置方式

房屋征收实行产权调换（建安置房）和货币补偿相结合的方式对被征收户进行安置。

1、货币补偿安置方式

（1）按照被征收房屋结构、用途、建筑面积等因素，参照本项目征收补偿基准价对房屋进行评估补偿。

（2）货币补偿费由房屋价值、构筑物及附属物补偿、装饰装修补偿、搬迁、奖励、过渡安置补偿等组成。

（3）非住宅房屋及附属物实行货币补偿。

2、适量产权调换补偿安置方式

（1）原则上每栋被征收主体建筑还安置房一套，且最大面积为120平方米，扣除还房面积后的其它被征收面积则实行货币补偿,鼓励被征收人选择货币化补偿安置。

（2）还房面积。被征收主体建筑面积在80平方米左右的，选择80平方米左右安置房进行还房；在100平方米左右的，选择100平方米左右安置房进行还房；超过120平方米的，原则上只能选择一套不大于120平方米安置房进行还房。

（3）所有地上附属物不作产权调换，均采取货币补偿。

（4）门面实行货币化补偿安置方式。

3、补偿标准

（1）国有出让土地上的住宅房屋征收补偿标准。

国有出让土地上的住宅房屋征收补偿标准由依法选定的房地产价格评估机构参照市场价格评估确定。

（2）非国有出让土地上的住宅房屋征收补偿标准。

框架结构：2392元/平方米  砖混结构:2117元/平方米

砖木结构：1890元/平方米  简易（土木）结构:1595元/平方米

（3）非国有出让土地上的商业门点和住宅改非住宅房屋（营业门点）的补偿计算标准。

属于正规商业门点的房屋征收价格，按照对应结构基准价格的2.5倍计算；属于“住改非”门点的房屋征收价格，按照对应结构基准价格的1.5倍计算。

（4）属于生产性用房、办公用房的房屋征收补偿标准。

对于用住宅房屋进行家庭作坊式的生产、加工、储藏、养殖、办公等用途的房屋，按照相对应结构的住宅房屋基准价补偿。

（5）工业用地性质的房屋征收补偿标准。

对工业土地上的企业和其他行政事业单位的办公用房、厂房、车间、仓储、养殖等的征收，一律按照工业土地性质重置价予以征收，具体标准参照《九江县人民政府办公室关于印发九江县工业企业搬迁征收实施方案的通知》（九县府办发〔2013〕133号）执行。

4、产权调换

（1）安置房结算价格按2754元/平方米计算。安置房建筑面积大于被征收房屋面积20平方米之内的（含20平方米）按2754元/平方米计算，超20平方米之外部分按市场评估价计算。

（2）凡有安置房选房资格的，经本人申请，资格审查组审查合格后，确定房屋户型，按签定协议并完成搬迁的登记顺序发放选房号，再根据选房顺序号分批次自主公开选房。房屋一经选定后，不得更改。被征收户接到选房通知后，在规定时间内未参加选房的，视为自动放弃，后期不再安排安置。

（3）安置房结算时须补齐被征收房屋与安置房的结构差价。

八、附属物与装修补偿标准

被征收住宅房屋的附属建筑和装饰装修部分补偿，依据评估价进行货币补偿，具体情况如下：

1．架空层、地下室的补偿。房产证未注记或经测绘部门认定为的架空层、地下室、半地下室补偿标准为：层高在2.2米以上，按照300元/平方米补助；层高1.8米以上不满2.2米的，按160元/平方米补助；层高1.5米以上不满1.8米的，按80元/平方米补助；层高1.5米以下的，按60元/平方米补助。

2．阁楼补偿。檐口高度2.2米以上的，按200元/平方米补助；檐口高度1.8米以上不满2.2米的，按160元/平方米补助；檐口高度1.5米以上不满1.8米的，按80元/平方米补助；檐口高度1.5米以下的，按60元/平方米补助。

3．装修补偿。房屋装修补偿以房地产价格评估机构评估确定的价格进行补偿，为套取征收补偿资金临时抢装修的一律不补偿。

4．附属物补偿。按有关规定执行（详见附件）。

九、其他补偿

1．房屋搬迁补助费：对被征收户一次性补助1000元。

2．临时安置补助费：选择货币补偿的每户一次性补助3000元。选择产权调换的在24个月内还房的，过渡安置费补偿标准为每户每月600元；24个月以上，过渡安置补偿费标准为每户每月1200元。

3．停产停业补偿费：商业门点和营业性用房按照每月30元/平方米进行补助，补助时间为6个月；生产性用房按照每月20元/平方米进行补助，补助时间为6个月；办公、仓储等用房按照每月10元/平方米进行补助，补助时间为6个月。

十、奖励标准

1．被征收人在规定的期限内签订征收补偿协议、缴交钥匙的，给予每栋主体建筑（不含附属物）每平方米500元的征收进度奖励，超过规定期限的，每逾期一天按50元/平方米的标准予以扣减，直至扣完为止。

2．被征收人选择货币化安置的，给予每栋主体建筑（不含附属物）每平方米350元的货币化安置奖，选择货币补偿和产权调换相结合的，产权调换后剩余主体建筑面积给予每平方米350元的货币化安置奖。（工业土地上的企业和其他行政事业单位的办公用房、厂房、车间、仓储、养殖等不享受该项奖励）

3．被征收人自签订协议收到补偿款之日起一年内选择在本区城区内购买商品房的，再给予主体建筑（不含附属物）每平方米150元的奖励，原则上只允许一栋主体建筑。（工业土地上的企业和其他行政事业单位的办公用房、厂房、车间、仓储、养殖等不享受该项奖励）

十一、房屋征收评估机构选定

由区房屋征收补偿管理局推荐一批社会信誉好、综合实力强、具有三级资质（含三级）以上的房地产价格评估机构名单供被征收人选择，也可以由征收实施单位组织被征收人协商选择。

受委托的房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

十二、资金拨付方式

根据与被征收人签订的征收补偿协议，征收人向被征收人开具领款凭证（银行存折），被征收人凭此凭证到征收人办理存款业务的金融机构领取补偿款。

十三、房屋征收业务经费

1．测绘费：按建筑面积每平方米1.36元标准计算。

2．评估费：按评估总额5‰的标准计算。

3．房屋动迁工作经费与机械拆除费用：按照每平方米20元的标准计算，其中乡镇工作经费每平方米5元，动迁工作经费每平方米15元。

4．不可预见费用：按房屋征收总费用3%的标准计算。

以上房屋征收业务经费由各项目指挥部统筹安排使用。

十四、其他事项

1．被征收的房屋存在租赁关系的，由租赁双方解除租赁关系，房屋所有权人负责处理好与承租方的有关事宜。被征收的房屋如设有抵押权的，依照国家有关法律法规，由被征收人自行解除抵押关系，征收人不承担房屋租赁抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

2．房屋征收补偿安置协议签订后，被征收人不得以任何理由和借口拒绝搬迁，否则征收单位可以申请法院强制拆除。对妨碍征收工作人员执行公务的，依法予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3．房屋征收范围确定后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等。

4．已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋要停止建造工作。

5．违章建筑一律自行拆除，拒不自行拆除的由所在乡镇组织拆除。

6．征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取征收补偿款的，由征收实施单位牵头，相关单位配合，依法予以追回，构成犯罪的，移交司法部门依法追究刑事责任。

7．被征收人办理被征收房屋交验手续，在交付房屋时，须结清水、电、电话、网络、有线电视、天然气等相关费用，否则，征收实施部门在拨付相关费用中予以扣除。

8．本方案自发布之日起适用于该征收范围内具体项目的房屋征收，在征收范围内已启动的项目仍沿用原来的征收安置方案。

9．本方案自发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规以及相关决定处理。

10．本方案由九江市柴桑区房屋征收补偿管理局和各项目指挥部负责解释。

附件 ：征收房屋附属物补偿标准

附件

征收房屋附属物补偿标准